Czym jest umowa zamiany ?

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Istotą umowy zamiany jest więc wymiana dóbr, bez wykorzystania w tej operacji ekwiwalentu w postaci pieniądza, choć należy podkreślić, że nie są wykluczone dopłaty w przypadku różnicy wartości zamienianych rzeczy.

 

Kiedy umowę zamiany trzeba zawrzeć u notariusza ?

Zachowania formy aktu notarialnego wymaga zawarcie umowy zamiany dotyczącej nieruchomości, użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
 

Umowa zamiany a podatki pobierane przez notariusza

Umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a podstawę opodatkowania stanowi:
• przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
• w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Od umów zamiany mających za przedmiot nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego prawo do domu jednorodzinnego, stawka podatkowa wynosi 2 % zaś przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych 1 %.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania zamiany, a ciąży na obu stronach umowy zamiany, które są zobowiązane solidarnie do zapłaty podatku.
Warto również wiedzieć, że umowy zamiany budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych i praw spółdzielczych są całkowicie zwolnione od podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli stronami tych umów są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (tj. małżonkowie, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie). Nie ma przy tym tutaj żadnego znaczenia wartość nieruchomości i praw będących przedmiotem umowy zamiany.

 

Umowa zamiany a dwie powiązane umowy sprzedaży

Zamiana jest umową bardzo podobną do sprzedaży. Celem obu umów jest bowiem przeniesienie własności nieruchomości bądź prawa. Przy umowie zamiany nie następuje to jednak w zamian za zapłacenie ceny, lecz za przeniesienie własności innej nieruchomości, rzeczy lub prawa.
Przy umowie zamiany koszty transakcji mogą być jednak niższe w porównaniu ze sprzedażą ze względu na różnicę w wyliczaniu podatku od czynności cywilnoprawnych, który stanowi największą część kosztów transakcji.

Ustawodawca w sposób preferencyjny traktuje umowy zamiany, których przedmiotami są lokale mieszkalne i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. W tym przypadku podatek od czynności cywilnoprawnych naliczany jest tylko od różnicy w wartości zamienianych lokali. Może się również zdarzyć, że podatek od czynności w ogóle nie wystąpi, gdy wartość rynkowa zamienianych lokali będzie identyczna.
W przypadku umów zamiany mających za przedmiot inne nieruchomości podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub prawa, od którego przypada wyższy podatek tj. innymi słowy droższego.
Nawet w tym przypadku jednak korzyść podatkowa w porównaniu z opcją zawarcia dwóch mów sprzedaży jest niewątpliwa, jeśli weźmie się pod uwagę, że co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych liczonym od wartości nieruchomości będącej jej przedmiotem. Jeżeli więc ktoś chciałby sprzedać np. swoje mieszkanie a następnie zakupić inną nieruchomość, to każda z tych umów sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i w ostatecznym rozrachunku koszt takiej transakcji może być o wiele wyższy niż w przypadku umowy zamiany.

Ponadto umowy zamiany mogą być szczególnie korzystne dla:
• osób, które posiadają kredyty we frankach szwajcarskich, gdyż w przypadku umowy zamiany istnieje możliwość zmiany przedmiotu zabezpieczenia bez konieczności jednorazowej, całkowitej spłaty kredytu przy niekorzystnym kursie franka (szczególnie w sytuacjach, gdy w drodze zamiany osoby takie chcą nabyć mieszkanie o większej wartości),
• osób starszych, które pragną zamienić większe lub droższe w utrzymaniu mieszkanie na lokal tańszy w eksploatacji lub zależy im na dodatkowych środkach z dopłaty, jakie mogą uzyskać przy umowie zamiany.

Kiedy umowa zamiany może być niemożliwa lub niekorzystna ?

• gdy, ktoś zakupił lokal mieszkalny korzystając z dopłat w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”,
• gdy nieruchomość, która maiłaby być przedmiotem umowy zamiany stanowi już zabezpieczenie kredytu, gdyż w takich przypadkach decydujące jest stanowisko i decyzja banku.

 

Co jeszcze warto wiedzieć planując umowę zamiany…

W przypadku umowy zamiany jej strony mogą być również zobowiązane do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Zamiana jest bowiem traktowana jak sprzedaż, czyli jedna z form odpłatnego zbycia.
 

 Dokumenty i informacje potrzebne do przygotowania przez notariusza umowy zamiany:

 

ZAMIANA LOKALU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ NA INNY LOKAL STANOWIĄCY ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ⇒

 

ZAMIANA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ / PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU NA INNĄ NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWĄ LUB PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU⇒

 

ZAMIANA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NA INNE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU⇒

 

ZAMIANA LOKALU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ NA SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU⇒