Umowa przedwstępna

Treść umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (najczęściej umowy sprzedaży, darowizny czy zamiany).

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej i może poprzedzać różne umowy np. umowę sprzedaży, umowę darowizny, umowę zamiany czy umowę podziału majątku.

W praktyce notariuszy najczęściej spotykane są jednak przedwstępne umowy sprzedaży obejmujące zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości grutnowej lub mieszkania (lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Forma umowy przedwstępnej a przysługujące stronom roszczenia, czyli dlaczego lepiej zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza, w formie aktu notarialnego

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jednakże w sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (tzn. np. jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie miała formę aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości/ mieszkania u notariusza, w formie aktu notarialnego, umożliwia złożenie wniosku o wpis roszczeń wynikających z tej umowy do księgi wieczystej i daje dodatkowe możliwości zabezpieczenia roszczeń np. poprzez ustanowienie hipoteki lub w pewnych wypadkach poprzez ustanowienie tytułu egzekucyjnego.

Różnica między zadatkiem i zaliczką przy przedwstępnej umowie sprzedaży?

Między zadatkiem i zaliczką istnieje zasadnicza różnica, która decyduje o sposobie rozliczenia stron umowy w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Zaliczka jest świadczeniem na poczet ceny. W przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaliczka ulegnie zaliczeniu na poczet należnej ceny, zaś gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie odojdzie, bez względu na przyczyny, kwota zaliczki zawsze podlega zwrotowi w całości.

Zadatek pełni natomiast rolę gwarancyjną, zabezpieczającą. Zgodnie z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego, w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.